Retirement Visa And Land Ownership Question

[sloopysman]

I am currently 56 years of age and married to a Thai/US dual citizen. I have purchased a house in Lop Buri several years ago and have relatives living in it. At the time we purchased it my wife didn't have Thai citizenship but has since reacquired it. We put the house in our son's name since he is a Thai citizen and remained in the house. We plan on retiring in Thailand in a few years. We are not sure if we will live in the house in Lop Buri or somewhere else. I guess my questions would be (1) Should I get a retirement visa or is there a better route (2) Since foreigners can't own property will there be any problems if we were to get property in her name . (3) If anything were to happen to her, would the property go back to the government or could I have it transferred to another Thai?

[asiaexpat]

I am married to a Thai that live in the USA for 40 years (retired and returned to Thailand) and we purchased a home home in Bangkok several years ago. I prefer a Non-O type visa over the Non O-A (retirement) visa since I want to be able to work in Thailand at some point. A Non O-A visa makes it difficult to do any type of work. When we purchased our property the title was filed in my wife's name and I signed a document that stated the property was purcased with my wife's money and I have no interest in the property. We then got a usafruct leasehold registered to give me 30 years rights to live on the property. We also register a will at the District Office that leaves the property to our Thai hiers. Since your situation seems to be like our's, this may be your best option.

[sloopysman]

Thanks for the rapid response Asiaexpat. It's people like you who make this a great forum. I will check out the non O visa to see what's involved.

I am married to a Thai that live in the USA for 40 years (retired and returned to Thailand) and we purchased a home home in Bangkok several years ago. I prefer a Non-O type visa over the Non O-A (retirement) visa since I want to be able to work in Thailand at some point. A Non O-A visa makes it difficult to do any type of work. When we purchased our property the title was filed in my wife's name and I signed a document that stated the property was purcased with my wife's money and I have no interest in the property. We then got a usafruct leasehold registered to give me 30 years rights to live on the property. We also register a will at the District Office that leaves the property to our Thai hiers. Since your situation seems to be like our's, this may be your best option.

[prism]

Thanks for the rapid response Asiaexpat. It's people like you who make this a great forum. I will check out the non O visa to see what's involved.

I am married to a Thai that live in the USA for 40 years (retired and returned to Thailand) and we purchased a home home in Bangkok several years ago. I prefer a Non-O type visa over the Non O-A (retirement) visa since I want to be able to work in Thailand at some point. A Non O-A visa makes it difficult to do any type of work. When we purchased our property the title was filed in my wife's name and I signed a document that stated the property was purcased with my wife's money and I have no interest in the property. We then got a usafruct leasehold registered to give me 30 years rights to live on the property. We also register a will at the District Office that leaves the property to our Thai hiers. Since your situation seems to be like our's, this may be your best option.

You can make the Usufruct agreement longer then 30 years, up to the life of the Usufructuary.

[sloopysman]

Is the 800,000 baht bank requirement the same for both visas?

[Mario2008]

An extension of stay based on marriage requires 400,000 in the bank OR an income of 40,000 a month (can be from abroad).

An extension of stay based on retirement requires 800,000 in the bank OR an Iincome of 65,000 a month OR a combination of yearly income and money in the bank of 800,000.

Money in the bank must be in a bank in Thailand.

An extension based on retirement is much easier to get, marriage requires a lot of paperwork. But next to the advantage of needing to show less money, you can also get a work permit on an extension of stay based on marriage. based on retirement a work permit is not issued.

Your wife is Thai and can own land. Upon her death it goes to you and other heirs, also depending on her will. if it goes to you, you have to sell the land within 1 year.

As said, it is possible to put a usefruct on the land, for 30 years.

[sloopysman]

Thanks Mario, and i'm sorry I keep piling on the questions but will I need a lawyer to do the usefruct or is this something I should be able to do on my own?

[asiaexpat]

I recommend using a local Thai attorney to draw up the usafrunct and file it since this requires contact with the Thai government (land office.) Also, a Thai attorney cna draw up the document to meet your specific needs. This was not very expensive for me.

[Mario2008]

You will need a Thai lawyer to guide you through the process, as it must be according to Thai law.

[Arkady]

Thanks for the rapid response Asiaexpat. It's people like you who make this a great forum. I will check out the non O visa to see what's involved.

I am married to a Thai that live in the USA for 40 years (retired and returned to Thailand) and we purchased a home home in Bangkok several years ago. I prefer a Non-O type visa over the Non O-A (retirement) visa since I want to be able to work in Thailand at some point. A Non O-A visa makes it difficult to do any type of work. When we purchased our property the title was filed in my wife's name and I signed a document that stated the property was purcased with my wife's money and I have no interest in the property. We then got a usafruct leasehold registered to give me 30 years rights to live on the property. We also register a will at the District Office that leaves the property to our Thai hiers. Since your situation seems to be like our's, this may be your best option.

You can make the Usufruct agreement longer then 30 years, up to the life of the Usufructuary.

Legally you can get a life time usufruct agreement at nil consideration which is therefore non-taxable but it is up to the head of the local Land Office. They will interview the Thai owner to ensure that he or she understands the ramifications of granting a life time usufruct and usually that is OK in Bangkok or tourist areas. In baan nok, however, they might refuse to allow a life time agreement or even deny that usufruct exists in Thai law. Depending on where you are, Sunbelt or Isaan Lawyers can do this for you at a reasonable cost. Don't try to do it by yourself. Your wife could grant you a usufruct agreement but the Land Office would not allow a minor to do this. It's possible that leaving the land in your son's name is the best solution. Otherwise a usufruct agreement is essential as you never know what can happen with a wife and the usufruct agreement makes it very hard for her to sell it, hock it or let other relatives or creditors get their hands on it while you're still alive and kicking.

[Mario2008]

As per above, a minor is protected by law and a parent can only get a usefruct on the land of a minor with permission granted by the court. (Unless you give land to your child with the usefruct already on it).

A Thai court would only grant a usefruct if it is in the interest to grant it of the child, in essence if you pay a good price for it.

[KimoMax]

The Marriage Visa is cheeper requiring only an income of about 40,000 Baht per month OR a Banked amount of 400,000.

Retirement is 800,000 in Bank OR Monthly Income of about 65,000 Baht.

To satisfy the Monthly Income for am Extension of these Visa's, A Income VErification Letter is required from the Applicants Home Country Embassy.

The Original application for a Retirement or Marriage Visa O-A Visa requires Proof of your Income, OR Money in the bank to be submitted at a Thai Embassy or Consulate in your Home Country.

Bank Statements, Letter from Bank, Tax filings, or Income receipts all are usually accepted.

Easy process, especially since the spouse has Dual Citizenship.

Should'nt worry about getting work Visa or Work Permits until or even if necessary in the future for Employment or Work purposes.

[AyG]

Be aware that if you enter into an usufruct agreement with your wife it can be voided in the event of a divorce.

[Mario2008]

The Marriage Visa is cheeper requiring only an income of about 40,000 Baht per month OR a Banked amount of 400,000.

Retirement is 800,000 in Bank OR Monthly Income of about 65,000 Baht.

To satisfy the Monthly Income for am Extension of these Visa's, A Income VErification Letter is required from the Applicants Home Country Embassy.

The Original application for a Retirement or Marriage Visa O-A Visa requires Proof of your Income, OR Money in the bank to be submitted at a Thai Embassy or Consulate in your Home Country.

Bank Statements, Letter from Bank, Tax filings, or Income receipts all are usually accepted.

Easy process, especially since the spouse has Dual Citizenship.

Should'nt worry about getting work Visa or Work Permits until or even if necessary in the future for Employment or Work purposes.

You forget that retirement also has the option of a combination of yearly income and money in the bank, as long as they together total 800,000 baht.

[12DrinkMore]

Be aware that if you enter into an usufruct agreement with your wife it can be voided in the event of a divorce.

OH!

If that is the case, then more than a few foreigners, currently happily secure in the certain knowledge they will never be kicked off their plot of land will no longer be so blissful....

[Arkady]

Be aware that if you enter into an usufruct agreement with your wife it can be voided in the event of a divorce.

OH!

If that is the case, then more than a few foreigners, currently happily secure in the certain knowledge they will never be kicked off their plot of land will no longer be so blissful....

There is no automatic or specific right relating to this. However, under the Civil and Commercial Code a agreement between man and wife can be voided by a court, if it can be shown that the agreement was made under duress or that one party took advantage of his or her excessive influence over the other party to force them to enter into a one sided agreement. I haven't heard of any cases where this has been done but it is, of course, something to be born in mind. A usufruct or lease agreement of a property owned by a Thai wife is by no means foolproof for a number of reasons, not least of which being the fact that it could encourage the wife, her family and/or lover to resolve things to their satisfaction through murder. However, it creates obstacles that will put off the less determined. Importantly, a long term lease or usufruct agreement prevents an errant wife from borrowing against the property.

Bearing this point in mind, those who who are thinking of buying property in the Thai spouse's name and have not yet registered their marriage should organize the land transfer and usufruct before registering their marriage. This was my approach and Mrs Arkady had no problem with it when I explained the precise legal rationale behind it. She has her own house and condo elsewhere anyway, so she would still be well accommodated if the unthinkable happened. Your planning needs to provide for at least three months in between transfer of land and usufruct agreement because most land offices insist on a cooling off period after purchasing the property so the owner can reflect on whether they really want to assign away their new property to some one else. The Land Department will usually accept that a commmon law marriage is a good enough reason to allow a life time usufruct at nil consideration. However, there is no concept of a common law marriage giving any legal rights in the context of the Civil and Commercial Code. Therefore, technically an unregistered marriage can not be cited as grounds for nullifying an agreement between man and wife, even if they registered their marriage after the agreement.

At the end of the day much depends on the parties involved and their situations. I have had lengthy conversations with farangs who had built houses in their Thai wife's villages and asked advice on ways to protect their rights to the property they had paid for. A lease or usufruct would make it hard to hock the land and this might make it worth considering but you have to ask yourself in that situation whether you would really want to live in a rural village surrounded by 300 of your ex-wife's relatives, if the marriage were to fall apart. There is clearly no second hand market for fancy second hand houses in rural villages, so using the lease or usufruct to force a sale and division of proceeds is not usually going to be viable, as some seem to believe. But there's one born every minute.

Edited July 31, 2011 by Arkady

[jimbeam1]

Be aware that if you enter into an usufruct agreement with your wife it can be voided in the event of a divorce.

Can you supply more info or a link confirming this?

jb1

Just seen your replt Arkady. Disn't show on my screen when I posted?

jb1

Edited July 31, 2011 by jimbeam1

[OlafStapleton]

I am married to a Thai that live in the USA for 40 years (retired and returned to Thailand) and we purchased a home home in Bangkok several years ago. I prefer a Non-O type visa over the Non O-A (retirement) visa since I want to be able to work in Thailand at some point. A Non O-A visa makes it difficult to do any type of work. When we purchased our property the title was filed in my wife's name and I signed a document that stated the property was purcased with my wife's money and I have no interest in the property. We then got a usafruct leasehold registered to give me 30 years rights to live on the property. We also register a will at the District Office that leaves the property to our Thai hiers. Since your situation seems to be like our's, this may be your best option.

As many previous posters state

Can not make agreement/contract/gift between husband/wife in Thailand

You usafruct not valid, wife can cancel at any time up to 1 year after divorce.

[Ebenezer]

I think this is all sound advice but the 3 month cooling-off period is not a hard and fast rule. I also recommend a local lawyer for a usufruct (although I know people who did it themselves) but

my lawyer acted for both my girlfriend in the purchase of the land and for me in raising the usufruct. He was clear that a usufruct was more secure than a lease and is also cheaper. He came

with me and the girlfriend to the land register office and completed both transactions in parallel over a few hours. It may have helped that he clearly new the officials hence my comment about a local lawyer. The translation of the usufruct into English by the lawyer for my benefit was a bit expensive but from memory the whole caboodle came out at around 17,000 baht. I have no idea if this

is considered expensive (for Chiang Rai )but for a very professional and friendly job on such important issues I considered the money well-spent. The only additional observation is that when

the girlfriend went to the local amphoe to get the "blue book" the official was very critical about the girlfriend giving a usufruct to a farang. Fortunately we had discussed this openly with the lawyer

or it could have caused a problem.

[Arkady]

I think this is all sound advice but the 3 month cooling-off period is not a hard and fast rule. I also recommend a local lawyer for a usufruct (although I know people who did it themselves) but

my lawyer acted for both my girlfriend in the purchase of the land and for me in raising the usufruct. He was clear that a usufruct was more secure than a lease and is also cheaper. He came

with me and the girlfriend to the land register office and completed both transactions in parallel over a few hours. It may have helped that he clearly new the officials hence my comment about a local lawyer. The translation of the usufruct into English by the lawyer for my benefit was a bit expensive but from memory the whole caboodle came out at around 17,000 baht. I have no idea if this

is considered expensive (for Chiang Rai )but for a very professional and friendly job on such important issues I considered the money well-spent. The only additional observation is that when

the girlfriend went to the local amphoe to get the "blue book" the official was very critical about the girlfriend giving a usufruct to a farang. Fortunately we had discussed this openly with the lawyer

or it could have caused a problem.

Nothing is hard and fast in dealing with the Land Office and a local lawyer with good connections there is well worth having. The different land Offices are are highly idiosyncratic and all are corrupt as sh*t, stealing millions of baht daily from the taxpayer by fraudulently reducing tax liabilities. That creates a minefield that is hard to navigate on one's own, specially doing a transaction that, while perfectly legal, is regarded as morally wrong by many petty minded, corrupt government officials. The English translation is not necessary to get the job done and, in fact, the Land Dept doesn't even look at your usufruct agreement. However, it will form the basis of litigation, if things ever have to go to court. Therefore it is probably worth having a decent translation and being able to check it through to see, if it is credible before executing it. B17k sounds reasonable for a professional, efficient service. I paid about B20k in Bkk plus B2k for the moment the lawyer told my wife, "now would be a good time to slip a present amongst the documents". I think the tax on a nil consideration usufruct was something ridulous like B150.

The guy at the district office had a nerve offering his opinion on your gf's usufruct agreement. It was none of his bloody business. For those who wish to avoid this unpleasantness, you can register the usufruct after the tabien baan is issued. This might be particularly helpful, if you want the district office's cooperation in issuing you with a yellow tabien baan.

Edited August 1, 2011 by Arkady

[bigbamboo]

Property issues are made unnecessarily complicated by the almost unique Thai land ownership laws although to be fair they do have some merit in warding off unscrupulous landgrabbers.......but only the foreign ones of course!

However when it comes to dividing assets in a divorce settlement the law is the practically the same as everywhere else in that any assets, property, cars, etc. purchased during the marriage are split equally.... as are any debts incurred.

[sloopysman]

I searched several places on the internet and it seems that the correct spelling is usufruct but is there an equivalent Thai word for this process or is it a universal legal term. I am trying to explain the way this works to wifey and a Thai word would be beneficial now. Thanks.

[sloopysman]

Disregard my last question, I searched further and found a site that says the word is pronounced "see-tee-kep-kin" . Just wish I could see it written in Thai.

[mojaco]

Disregard my last question, I searched further and found a site that says the word is pronounced "see-tee-kep-kin" . Just wish I could see it written in Thai.

usufruct: สิทธิเก็บกินในทรัพย์สิน = สิทธิ เก็บ กิน ใน ทรัพย์สิน = see-tee kep kin nai supsin (not "standard" transliteration though)

translated loosely word by word as as "(the) right (to) keep (and) consume in (a) possession" (parenthesis show added words for clarity)

or: สัญญาให้สิทธิเก็บกิน = sun-ya hai see-tee kep kin

agreement giving right (to) keep (and) consume (in a possession or asset)

Edited August 7, 2011 by mojaco

[nam-thip]

สิทธิเก็บกิน

Explanation available in Thai on:

http://www.dol.go.th...ember/news1.htm

If you have had a usufruct registered you would still be able to live on the land and use it as if it was yours even if you were to give the land to another Thai. A usufruct can be registered for life, i.e. as long as you live, or a time not exceeding thirty years.

THAI CIVIL AND COMMERCIAL CODE

TITLE VII - USUFRUCT

Section 1417 - An immovable property may be subject to a usufruct by virtue of which the usufructuary is entitled to the possession, use and enjoyment of the property.

He has the right of management of the property.

The usufruct of a forest, mine or quarry entitles the usufructuary to the exploitation of the forest, mine or quarry.

Section 1418 – A usufruct may be created either for a period of time or for life of the usufructuary.

If no time has been fixed, it is presumed that the usufruct is for the life of the usufructuary. If it is created for a period of time, the provisions of Section 1403 paragraph 3 *) shall apply mutatis mutandis.

In any case the usufruct comes to an end on the death of the usufructuary.

*) Section 1403, paragraph 3 wording: "If it is granted for a period of time, the period may not exceed thirty years; if a longer period is stipulated, it shall be reduced to thirty years. The grant may be renewed for a period not exceeding thirty years from the time of renewal."

Section 1419 – If property is destroyed without compensation being paid, the owner is not bound to restore it; but if he does so to an extent, the usufruct revives to that extent.

If any compensation is paid, the owner of the usufructuary must restore the property so far as it is possible to do so, having regard to the amount of the compensation received, and the usufruct revives to that extent; but, if restoration is impossible, the usufruct comes to an end and the compensation must be divided between the owner and the usufructuary in proportion to the damages suffered by them respectively.

The same rules apply mutatis mutandis in case of expropriation as well as in the case partial destruction of the property or of partial impossibility to restore the property.

Section 1420 – When usufruct comes to an end, the usufructuary must return the property to the owner.

The usufructuary is liable for the destruction of depreciation in value of the property, unless he proves that the damage was not caused by his fault. He must replace anything which he has wrongfully consumed.

He is not bound to give compensation for depreciation in value caused by reasonable use.

Section 1421 – The usufructuary must, in the exercise of his rights, take as much care of the property as a person of ordinary prudence would take of his own property.

Section 1422 – Unless otherwise provided in the act creating a usufruct, the usufructuary may transfer the exercise of his right to a third person. In such case the owner of the property may sue the transferee direct.

Section 1423 – The owner may object to any unlawful or unreasonable use of the property.

If the owner proves that his rights are in peril, he may demand security from the usufructuary, except in the case of a donor who has reserved to himself the usufruct of the property given.

If the usufructuary fails to give security within a reasonable time fixed for the purpose, or if, in the spirit of the objection, he continues to make use of the property unlawfully or unreasonably, the Court may appoint a Receiver to manage the property in his stead. Upon security being given the Court may release the Receiver so appointed.

Section 1424 – The usufructuary is bound to keep the substance of the property unaltered, and is responsible for ordinary maintenance and petty repairs.

If important repairs of measures are necessary for the preservation of the property, the usufructuary must forthwith inform the owner thereof and permit them to be carried out. In case of default by the owner, the usufructuary may have the work carried out at the owner's expense.

Section 1425 – All extraordinary expenses must be borne by the owner, but in order to meet these expenses coming under the foregoing section he may realise part of the property unless the usufructuary is willing to advance the necessary funds without charging interest.

Section 1426 – The usufructuary shall, for the duration of the usufruct, bear expenses for the management of the property, pay taxes and duties, and be responsible for interests payable on depts. Charged upon it.

Section 1427 – If required by the owner, the usufructuary is bound to insure the property against loss for the benefit of the owner; and if the property is already insured he is bound to renew such insurance when due.

He must pay premiums of the insurance for the duration of his usufruct.

Section 1428 – No action by the owner against the usufructuary or his transferee in connection with the usufruct or vice versa may be entered later than one year after the usufruct comes to an end. But in an action by the owner who could not have known of the end of the usufruct, the prescription of the year shall run from the time when he knew or ought to have known of it.

Definition:

1. mutatis mutandis – "Due alteration, or changing whatever is required to be changed. As in, "The changes proposed for the first contract apply mutatis mutandis to all other contracts." Latin for, things being changed that ought to be changed".

[sloopysman]

Thanks Mojaco and Nam-thip your help is appreciated. I can see this would require the assistance of a lawyer to accomplish and feel comfortable about. I tried to go to the link posted but keep getting a "page can not be displayed" notice. Maybe the page is no longer there. The wife seems to understand the process now though, thanks.

[nam-thip]

Try this link:

http://www.dol.go.th/lo/smt/handbook/november/news1.htm

การจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน - The registration of usufruct.

ความหมาย - Meaning

สิทธิเก็บกิน คือทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง ซึ่งผู้ทรงสิทธิเก็บกินในอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิครอบครองใช้และถือเอาประโยชน์แห่งทรัพย์สินนั้น (อาจเป็นกรณีเจ้าของอสังหาริมทรัพย์กับผู้ทรงสิทธิตกลงกันเองหรือผู้ทรงสิทธิได้สิทธิเก็บกินมาโดยทางพินัยกรรม)

กฎหมายและคำสั่งกรมที่ดินที่เกี่ยวข้อง

- ป.พ.พ. มาตรา ๑๔๑๗ ถึง มาตรา ๑๔๒๘

- คำสั่งที่ ๒/๒๕๐๑ ลงวันที่ ๒๗ กุมภาพันธ์ ๒๕๐๑ เรื่อง การจดทะเบียนประเภทสิทธิเก็บกินได้วางแนวทางปฏิบัติมีสาระสำคัญ ดังนี้

ในกรณีที่ดินแปลงใดต้องตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกินอันเป็นเหตุให้ผู้ทรงสิทธิมีสิทธิครอบครองใช้และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สินนั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๔๑๗ ให้คู่กรณีทำบันทึกข้อตกลงและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในประเภท “สิทธิเก็บกิน"

โดยให้ผู้ขอจดทะเบียนยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด. ๑) และจัดทำบันทึกข้อตกลงประเภท“สิทธิเก็บกิน” ในกรณีที่ผู้ทรงสิทธิได้สิทธิเก็บกินมาโดยทางพินัยกรรมให้ผู้ทรงสิทธิยื่นคำขอ (ท.ด.๘) และดำเนินการอย่างเรื่องมรดกที่ดิน เมื่อครบประกาศไม่มีอะไรขัดข้อง จึงให้จดทะเบียนในประเภท “สิทธิเก็บกิน” ค่าธรรมเนียมในชั้นคำขอให้เรียกอย่างเรื่องประกาศมรดก ในชั้นจดทะเบียนให้เรียกอย่างประเภท “สิทธิเก็บกิน” เว้นแต่เรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด. ๑) ในประเภท “สิทธิเก็บกิน” ไม่ต้องเรียกค่าคำขออีก และให้หมายเหตุไว้ในคำขอและบัญชีมรดกว่า ได้จดทะเบียนในประเภท “สิทธิเก็บกิน” แล้ว ในการขอรับมรดกการได้มาซึ่งสิทธิเก็บกิน ให้ดำเนินการเป็นเรื่องหนึ่งต่างหากจากเรื่องขอรับมรดกที่ดิน ซึ่งผู้รับมรดกแต่ละเรื่องอาจมาขอให้ดำเนินการในวาระเดียวกันหรือต่างวาระกันก็ได้ แล้วแต่กรณี

ในกรณีที่ที่ดินได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว ต่อมาได้มีการแบ่งแยกออกไป คู่กรณีตกลงยินยอมให้ที่ดินแปลงที่แยกออกไปยังคงมีสิทธิเก็บกินติดไปด้วยก็ดี หรือตกลงกันไม่ให้สิทธิเก็บกินติดไปด้วยก็ดี ให้ปฏิบัติทำนองเดียวกับกรณีครอบจำนองหรือปลอดจำนอง ตามคำสั่ง ที่ ๑๔/๒๕๐๐ ลงวันที่ ๑๔ พฤศจิกายน ๒๕๐๐ เรื่องวิธีการจดแจ้งการครอบจำนอง และวิธีการจดทะเบียนปลอดจำนอง โดยเรียกชื่อว่าประเภท “ครอบสิทธิเก็บกิน” หรือ “ปลอดสิทธิเก็บกิน” แล้วแต่กรณี

เมื่อได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว และสิทธิเก็บกินนั้นยังไม่หมดอายุหากคู่กรณีประสงค์จะเลิกสิทธิเก็บกินต่อกัน ก็ให้ทั้งสองฝ่ายทำบันทึกข้อตกลงและจดทะเบียนเลิกสิทธิเก็บกิน ถ้าสิทธิเก็บกินพ้นกำหนดเวลาแล้ว ให้ถือว่าสิทธิเก็บกินเป็นอันสิ้นไปโดยมิต้องจดทะเบียนเลิกสิทธิ

เก็บกินอีก

ในกรณีที่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย อันเป็นเหตุให้สิทธิเก็บกินต้องสิ้นไปตามมาตรา ๑๔๑๘ แห่ง ป.พ.พ. ให้จดบันทึกถ้อยคำ

เจ้าของที่ดินด้วยแบบพิมพ์ ท.ด. ๑๖ ถึงเหตุที่ทำให้สิทธิเก็บกินต้องสิ้นไปโดยยื่นสำเนามรณบัตรหรือคำสั่งศาลหรือพยานหลักฐานอื่นที่เชื่อถือได้

รับรองว่าผู้ทรงสิทธิเก็บกินได้ตายจริง จึงให้จดทะเบียนเลิกสิทธิเก็บกินได้

เมื่อได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว เจ้าของที่ดินเป็นอันหมดสิทธิที่จะให้เช่าที่ดินแปลงนั้นต่อไป สิทธิการให้เช่าเป็นของผู้ทรงสิทธิ

เก็บกินภายในระยะเวลาแห่งการเป็นผู้ทรงสิทธิ ฉะนั้นถ้าจะมีการให้เช่าที่ดินแปลงนั้น จะต้องทำสัญญาและจดทะเบียนการเช่าระหว่างผู้ทรงสิทธิเก็บกินกับผู้เช่าโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินอย่างใด

ประเภทการจดทะเบียน

๑. สิทธิเก็บกิน หมายถึง กรณีอสังหาริมทรัพย์หนึ่งต้องตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกินทั้งหมด

๒. สิทธิเก็บกินเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีที่เจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งในอสังหาริมทรัพย์แต่ไม่ใช่ทุกคนก่อให้เกิดสิทธิเก็บกินในอสังหา-

ริมทรัพย์ดังกล่าวเฉพาะส่วนของตนทั้งหมด

๓. ปลอดสิทธิเก็บกิน หมายถึง กรณีที่ที่ดินได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว ต่อมามีการแบ่งแยกออกไป คู่กรณีตกลงกันให้ที่ดินแปลงที่แยกออกไปหรือที่ดินแปลงคงเหลือไม่มีสิทธิเก็บกินติดไปด้วย

๔. ครอบสิทธิเก็บกิน หมายถึง กรณีที่ที่ดินได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว ต่อมามีการแบ่งแยกออกไป คู่กรณีตกลงกันให้ที่ดินแปลงที่แยกออกไปยังคงมีสิทธิเก็บกินต่อไปด้วย

๕. เลิกสิทธิเก็บกิน หมายถึง กรณีที่ได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว ต่อมาคู่กรณีประสงค์จะเลิกสิทธิเก็บกินต่อกัน หรือผู้ทรงสิทธิเก็บกิน

ถึงแก่ความตาย และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มาขอจดทะเบียนเลิกสิทธิเก็บกินตามผลของกฎหมาย

สาระสำคัญ

- ผู้ทรงสิทธิเก็บกินตาย สิทธิเก็บกินระงับ

- คณะกรรมการกฤษฎีกาได้พิจารณาให้ความเห็นเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้ดังนี้

(๑) กรณีผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินสองคนขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีสิทธิเก็บกินเฉพาะส่วนของตนแต่ละคน คนละครึ่งหนึ่งนั้น ข้อความที่ขอจดทะเบียนไม่ชัดเจนและเข้าใจอะไรไม่ได้วินิจฉัยไม่ได้ว่าการขอเปลี่ยนแก้ความสัมพันธ์เช่นนั้นจะทำได้หรือไม่และเมื่อวินิจฉัยไม่ได้ก็รับจดทะเบียนไม่ได้ (ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๘/ว ๙๓๐๐๑ ลงวันที่ ๑๘ ตุลาคม ๒๕๑๕)

(๒) กรณีผู้ยื่นคำขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินให้ภรรยาและบุตรอีกสองคนเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกิน โดยมีข้อกำหนดว่าให้ภรรยามีสิทธิเก็บกินตลอดชีวิต ส่วนบุตรสองคนมีสิทธิเก็บกินไม่มีกำหนดเวลา และให้ผู้ยื่นคำขอหรือภรรยามีสิทธิถอนคืนสิทธิเก็บกินจากบุตรผู้หนึ่งผู้ใด หรือ

ทั้งสองคน เมื่อใดก็ได้นั้น ข้อตกลงดังกล่าวย่อมถือได้ว่าเป็นเงื่อนไขอย่างหนึ่งในการให้สิทธิเก็บกิน ซึ่งผู้ทรงสิทธิเก็บกินยอมรับเงื่อนไขนี้มาตั้งแต่ต้นแล้ว และเป็นที่ตกลงที่ไม่มีวัตถุประสงค์อันเป็นการต้องห้ามตามกฎหมายอันทำให้ข้อตกลงนั้นเป็นโมฆะ พนักงานเจ้าหน้าที่จึงรับจดทะเบียนให้ได้ (ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๑/ว ๒๑๗๘๔ ลงวันที่ ๒๒ ตุลาคม ๒๕๓๓ และ ที่ มท ๐๗๐๘/ว ๒๓๖๒๖ ลงวันที่ ๑๒ พฤศจิกายน ๒๕๓๓)

(๓) กรณีผู้ใช้อำนาจปกครองจะให้ที่ดินแก่ผู้เยาว์ พร้อมทั้งขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินดังกล่าวในคราวเดียวกัน เป็นการให้โดยมีเงื่อนไขและมีค่าภาระติดพันจะต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อน (ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๒/ว ๑๙๓๗๘ ลงวันที่ ๓๐ สิงหาคม ๒๕๓๔)

- การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินของผู้เยาว์ ไม่อาจรับดำเนินการให้ได้ ไม่ว่าผู้ใช้อำนาจปกครองหรือบุคคลอื่นจะเป็นผู้ทรงสิทธิ

ก็ตาม เว้นแต่ผู้ใช้อำนาจปกครองจะได้รับอนุญาตจากศาลแล้ว(ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๔๑๐๕๑ ลงวันที่ ๒๙ พฤศจิกายน ๒๕๑๙)

- การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเฉพาะส่วนของผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมเต็มส่วนที่ผู้นั้นมีอยู่เป็นการกำหนดความสัมพันธ์ระหว่างกันอย่าง

แน่นอนและชัดเจนพอ ซึ่งเป็นคนละกรณีกับการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเฉพาะส่วนเพียงบางส่วนที่คณะกรรมการกฤษฎีกาได้ให้ความเห็นไว้แล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่ควรรับจดทะเบียนให้ได้ (ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๒.๑/ว ๑๙๑๘๘ ลงวันที่ ๒ กันยายน ๒๕๒๖)

แนวทางการวินิจฉัยที่สำคัญเกี่ยวกับสิทธิเก็บกิน

๑. สิทธิเก็บกินเป็นทรัพยสิทธิชนิดหนึ่งอันจะก่อให้เกิดขึ้นเหนืออสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ก็ได้(ป.พ.พ. มาตรา ๑๔๑๗) บ้านที่ปลูกอยู่บน

ที่ดินเป็นทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินนั้นเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง จึงขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเฉพาะบ้านก็ได้ โดยอนุโลมปฏิบัติตามคำสั่ง

กรมที่ดิน ที่ ๒/๒๕๐๑ ลงวันที่ ๒๗ กุมภาพันธ์ ๒๕๐๑ เรื่องการจดทะเบียนประเภทสิทธิเก็บกิน

๒. สิทธิเก็บกินตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๔๑๗ เป็นทรัพยสิทธิชนิดหนึ่งที่เจ้าของยังคงมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์อยู่ เพียงแต่ยอมให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเข้ามามีสิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สิน ตลอดจนมีอำนาจจัดการทรัพย์สินนั้นได้ เจ้าของที่ดินมิได้โอนที่ดินให้แก่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินด้วย แม้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินจะเป็นบุคคลต่างด้าว แต่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินก็ไม่ได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์แต่

อย่างใด จึงไม่อยู่ในบังคับของบทบัญญัติมาตรา ๘๖ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ดังนั้นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินจึงขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินมีกำหนดตลอดชีวิตให้แก่บุคคลต่างด้าว เป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินได้ ไม่เป็นการต้องห้ามตามกฎหมาย

๓. ข้อกำหนดห้ามโอนภายในสิบปี ตามมาตรา ๕๘ ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นนโยบายของรัฐที่ว่า เมื่อรัฐให้ความช่วยเหลือคนยากจนให้มีที่ดินทำกินเป็นของตนเองแล้ว รัฐก็ต้องการที่จะคุ้มครองไม่ให้บุคคลเหล่านั้นโอนที่ดินให้แก่บุคคลอื่นไปแล้วแสวงหาที่ดินแปลงใหม่อันอาจจะเข้าบุกรุกทำลายป่าไม้ของชาติต่อไปอีก การห้ามโอนภายในเวลาจำกัดอย่างน้อยก็เป็นการประวิงเวลาไว้เพื่อให้บุคคลนั้นได้ครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินจนเกิดดอกออกผลเกิดความหวงแหนไม่อยากจะละทิ้งไปหาที่ทำกินอื่น จึงได้บัญญัติในการห้ามโอนไว้ แต่กรณีการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินตามมาตรา ๑๔๑๗ แห่ง ป.พ.พ. ผู้ทรงสิทธิมีเพียงสิทธิครอบครองใช้ และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สิน ซึ่งตามตัวบทได้ห้ามเฉพาะ “การโอน” การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินมิใช่เป็นการโอนจึงไม่ต้องห้ามตามความในมาตรา ๕๘ ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน จึงสามารถ

จดทะเบียนสิทธิเก็บกินระหว่างที่มีข้อกำหนดห้ามโอนได้

๔. แม้สิทธิเก็บกินเป็นทรัพยสิทธิที่ตัดทอนอำนาจกรรมสิทธิ์ตามนัยมาตรา ๑๓๓๖ แห่ง ป.พ.พ. เกือบทั้งหมด กล่าวคือ กรณีเจ้าของ

อสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้ผู้อื่นเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินผู้ทรงสิทธิเก็บกินย่อมมีสิทธิครอบครองใช้และถือเอาซึ่งประโยชน์ และมีอำนาจจัดการอสังหาริมทรัพย์นั้นตามนัยมาตรา ๑๔๑๗ แห่ง ป.พ.พ. เท่านั้น เจ้าของยังมีสิทธิจำหน่ายทรัพย์สินนั้นได้เพียงแต่เจ้าของจะใช้อำนาจ

จำหน่ายทรัพย์สินให้เป็นที่เสื่อมเสียต่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินไม่ได้ ถ้าเจ้าของที่ดินจะขายที่ดินโดยมีภาระสิทธิเก็บกินติดไปด้วยก็ย่อมกระทำได้ตามสิทธิของตนที่มีอยู่ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๗๘๓/๒๕๑๖)

๕. การจำนองเป็นการเอาทรัพย์สินตราไว้เป็นประกันการชำระหนี้โดยไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่จำนอง ทำให้เจ้าหนี้มีสิทธิบังคับจำนองเอาทรัพย์สินนั้นขายทอดตลาดเพื่อนำเงินจากการขายทอดตลาดมาชำระหนี้ที่จำนองเป็นประกันหรือบังคับจำนองเอาทรัพย์สินนั้นหลุดเป็นสิทธิของ

ผู้รับจำนองได้ หากลูกหนี้ไม่ชำระหนี้ดังกล่าว ดังนั้น แม้การจำนองจะเป็นเพียงการนำทรัพย์สินที่จำนองตราไว้เป็นประกันการชำระหนี้ แต่ก็อาจมีการจำหน่ายทรัพย์สินที่จำนองได้หากมีการบังคับจำนอง ซึ่งในมาตรา ๗๐๕ แห่ง ป.พ.พ. บัญญัติให้ผู้เป็นเจ้าของเป็นผู้จำนอง ในกรณีที่มีการ

จดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินไว้ ผู้เป็นเจ้าของจึงเป็นผู้มีสิทธิจำนองที่ดินดังกล่าว และโดยที่การจำนองที่ดินที่มีการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินผูกพัน

ที่ดินไว้ก่อนแล้ว ถือได้ว่าเจ้าของที่ดินที่จำนองมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินภายในบังคับเงื่อนไขตามมาตรา ๗๐๖ แห่ง ป.พ.พ. ผู้รับจำนองย่อมบังคับจำนองได้ภายใต้ทรัพย์สินที่ได้จดทะเบียนไว้แล้วเท่านั้นผู้รับจำนองจะบังคับจำนองโดยวิธีปลดเปลื้องให้สิทธิเก็บกินระงับสิ้นไปไม่ได้ และหากมีการบังคับจำนองที่ดินในขณะที่ที่ดินยังมีสิทธิเก็บกินอยู่ ผู้รับจำนองอาจได้รับความเสียหายที่อาจจะเกิดขึ้นในภายหน้า หากผู้ขอจดทะเบียนทั้งสองฝ่ายทราบแล้วยืนยันให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนจำนองให้โดยคู่กรณีทั้งสองฝ่ายยินยอมรับความเสียหายที่จะเกิดขึ้นเอง พนักงานเจ้าหน้าที่ก็ชอบที่จะดำเนินการจดทะเบียนจำนองไปตามความประสงค์ของผู้ขอได้

๖. สิทธิเก็บกินเป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่งที่ก่อตั้งขึ้นโดยอาศัยอำนาจใน ป.พ.พ. ดังนั้นการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินที่อยู่ระหว่างจำนอง ผู้รับจำนองอาจฟ้องศาลขอให้ลบสิทธิเก็บกินดังกล่าวจากทะเบียนได้ ถ้าการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของผู้รับจำนองในเวลาบังคับจำนอง ตามมาตรา ๗๒๒ แห่ง ป.พ.พ. แต่กรณีที่จะเสื่อมเสียแก่สิทธิของผู้รับจำนองอย่างไรนั้น ในขณะขอจดทะเบียนยังไม่อาจพิสูจน์ได้ เพราะถ้าถึงกาลที่ต้องบังคับจำนอง แม้จะขายทอดตลาดโดยยังมีสิทธิเก็บกินอยู่ ถ้ายังได้ราคาพอชำระหนี้ ก็ไม่ถือว่าเป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของผู้รับจำนอง แต่ถ้าขายทอดตลาด ที่ดินโดยยังมีสิทธิเก็บกินอยู่ทำให้ได้เงินไม่พอชำระหนี้หรือไม่สามารถขายทอดตลาดที่ดินดังกล่าว เพราะเหตุที่ยังมีสิทธิเก็บกินอยู่ จึงจะถือว่าเป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของผู้รับจำนอง ซึ่งผู้รับจำนองอาจขอให้ศาลเพิกถอนการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้นได้ แต่การเพิกถอนเช่นนี้หาใช่เพราะเหตุ การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเป็นโมฆะไม่ ถึงแม้ว่าคำสั่งกรมที่ดิน ที่ ๙/๒๕๐๐ ลงวันที่ ๒๐ กันยายน ๒๕๐๐ จะได้วางทางปฏิบัติไว้ว่า พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนให้ได้ต่อเมื่อผู้รับจำนองให้คำยินยอมก็ตาม แต่ถ้าการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ผู้ขอประสงค์จะขอดำเนินการมิใช่นิติกรรมที่เป็นโมฆะกรรมแล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่ก็มิอาจระงับการขอจดทะเบียนได้ ดังนั้น หากมีผู้มาขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินระหว่างจำนองโดยผู้รับจำนองมิได้ให้ถ้อยคำยินยอมหรือทำหนังสือให้คำยินยอมไว้ พนักงานเจ้าหน้าที่จึงต้องรับจดทะเบียนให้ แต่ก่อนจดทะเบียนควรให้พนักงานเจ้าหน้าที่ชี้แจงให้คู่กรณีทราบถึงเหตุการณ์ที่จดทะเบียนสิทธิเก็บกินดังกล่าวอาจถูกเพิกถอน หากคู่กรณีทราบแล้วยังยืนยันให้จดทะเบียนโดยยอมรับผิดชอบกันเอง ก็บันทึกถ้อยคำไว้เป็นหลักฐาน แล้วจดทะเบียนให้ต่อไป

๗. สิทธิเก็บกินเป็นทรัพย์สิทธิอย่างหนึ่ง จะเกิดขึ้นต่อเมื่อมีเจ้าของทรัพย์สินฝ่ายหนึ่งกับผู้ทรงสิทธิเก็บกินอีกฝ่ายหนึ่ง ตามมาตรา ๑๔๑๗ แห่ง ป.พ.พ. นอกจากนี้ยังมีมาตราอื่นๆ แห่ง ป.พ.พ.ในลักษณะสิทธิเก็บกิน ที่บัญญัติกำหนดความสัมพันธ์ระหว่างผู้ทรงสิทธิเก็บกินและผู้เป็น

เจ้าของทรัพย์สินซึ่งตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกินไว้หลายมาตรา ว่า ทั้งสองฝ่ายมีสิทธิหน้าที่ต่อกันสถานใดเพียงใด เช่น มาตรา ๑๔๒๐ และมาตรา ๑๔๒๘ ประกอบกับการจดทะเบียนก่อตั้งสิทธิเก็บกินจะต้องอยู่ในหลักเกณฑ์ของนิติกรรมตาม ป.พ.พ.มาตรา ๑๔๙ กล่าวคือ จะต้องเป็นการ

กระทำที่มุ่งโดยตรงต่อการผูกนิติสัมพันธ์ขึ้นระหว่างบุคคล เมื่อเจ้าของที่ดินและผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นบุคคลคนเดียวกัน นิติสัมพันธ์ระหว่างบุคคลย่อมเกิดขึ้นไม่ได้และไม่เป็นนิติกรรม การที่ ก. ขอจดทะเบียนให้ตนเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินในที่ดินของตนเองร่วมกับผู้อื่นนั้น ในส่วนของ ก.ย่อมเป็นการใช้ประโยชน์ในที่ดินโดยอาศัยอำนาจของเจ้าของกรรมสิทธิ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๓๖ อยู่แล้ว การขอจดทะเบียนก่อตั้งสิทธิเก็บกินของ ก. เช่นนี้ย่อมขัดแย้งกับหลักกฎหมายดังกล่าวข้างต้น ทั้งนี้เพราะ ป.พ.พ.มาตรา ๑๒๙๘ บัญญัติให้ทรัพยสิทธิทั้งหลายนั้นจะก่อตั้งขึ้นได้ด้วยอำนาจในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ดังนั้น เจ้าของที่ดินและผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นบุคคลเดียวกัน จึงไม่มีสิทธิขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนสิทธิเก็บกินตาม ป.พ.พ.มาตรา ๑๒๙๙ ได้

คำพิพากษาฎีกาที่เกี่ยวข้อง

- คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๘๗๒/๒๕๓๙ ถ.เจ้าของที่ดินทำสัญญากับจำเลยให้จำเลยมีสิทธิเก็บกินในที่ดินตลอดชีวิตของจำเลย เป็นการก่อให้เกิดสิทธิเก็บกินโดยทางนิติกรรม แต่เมื่อยังมิได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การได้มาจึงไม่บริบูรณ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๒๙๙ วรรคแรก คงใช้บังคับกันได้ในฐานะบุคคลสิทธิระหว่างคู่กรณีเท่านั้น จะใช้ยันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกที่รับการให้ที่ดินจาก ถ. ไม่ได้ โดยไม่ต้องคำนึงว่าโจทก์จะสุจริตหรือไม่ ดังนั้น ไม่ว่าโจทก์จะรู้ถึงข้อสัญญาระหว่างถ.กับจำเลยมาก่อนหรือไม่ก็ตาม ก็ย่อมมีอำนาจในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามมาตรา ๑๓๓๖ ที่จะขัดขวาง มิให้จำเลยสอดเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินโดยมิชอบด้วยกฎหมายได้

- คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๒๙๗/๒๕๔๑ โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ดินแปลง

ดังกล่าวให้แก่ ท. ต่อมา ท.ในฐานะผู้ทรงสิทธิเก็บกินทำสัญญาให้จำเลยเป็นผู้เช่ามีกำหนดเวลา ๓๐ ปี โดยมีการทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือและ

จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเช่าย่อมมีผลผูกพันโจทก์ผู้เป็นเจ้าของที่ดินพิพาท แม้ในระหว่างอายุสัญญาเช่า ท. จะถึงแก่ความตายซึ่งเป็นผลให้สิทธิเก็บกินสิ้นไปตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๔๑๘ วรรคสี่ ก็ตาม แต่ไม่กระทบถึงสิทธิของจำเลยซึ่งเป็นบุคคลภายนอก และหามีผลทำให้สัญญาเช่าดังกล่าวระงับไปไม่ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสอง

- คำพิพากษาฎีกา ที่ ๒๓๘๐/๒๕๔๒ โจทก์จำเลยตกลงด้วยวาจาให้โจทก์มีสิทธิเก็บกินในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องตลอดชีวิตของโจทก์ เพื่อเป็นการตอบแทนในการที่โจทก์ยกที่ดินแปลงอื่นและสิ่งปลูกสร้างให้แก่จำเลย ซึ่งจำเลยยินยอมให้โจทก์เก็บค่าเช่ากินไปตลอดชีวิต จำเลยมีผลประโยชน์จาก สิ่งปลูกสร้างโดยได้เงินกินเปล่าจากผู้เช่าเมื่อครบกำหนดสัญญา ส่วนโจทก์มีรายได้เฉพาะการเก็บค่าเช่าเท่านั้น ข้อตกลงดังกล่าวเป็นข้อตกลงพิเศษอย่างสัญญาต่างตอบแทนก่อให้เกิดบุคคลสิทธิแก่โจทก์ในอันที่จะเรียกร้องให้จำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้น และเมื่อได้มีการจดทะเบียนเช่นนั้นแล้ว การได้มาโดยนิติกรรมดังกล่าวซึ่งสิทธิเก็บกินอันเป็นทรัพยสิทธิก็ย่อมบริบูรณ์สมเจตนาของคู่กรณี สิทธิของโจทก์ตามนิติกรรมดังกล่าวนี้เป็นสิทธิเรียกร้องระหว่างโจทก์จำเลยซึ่งเป็นคู่กรณี ตราบใดที่จำเลยผู้เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยังมิได้โอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้แก่บุคคลอื่น โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องศาลขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเก็บกินได้

ค่าธรรมเนียม

๑. การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินโดยไม่มีค่าตอบแทน เป็นการจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์ คิดค่าธรรมเนียมแปลงละ ๕๐ บาท ตาม

กฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ.๒๕๔๑ ) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฑ)

๒. การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่มีค่าตอบแทนเป็นการจดทะเบียนประเภทมีทุนทรัพย์ คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์พิจารณาแล้ว ให้ถือเอาค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงชำระให้แก่กันเป็นราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนตามราคาค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงชำระให้แก่กันในอัตราร้อยละ ๑ตามนัยกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗

(พ.ศ.๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฏ)

อากรแสตมป์

การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินโดยมีค่าตอบแทน พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องเรียกเก็บค่าอากรแสตมป์จากจำนวนค่าตอบแทน ตามประมวลรัษฎากร ตามลักษณะตราสาร ๒๘.(ข) ใบรับแห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ (ตามหนังสือกรมสรรพากร ด่วนมาก ที่ กค ๐๘๑๑/๐๙๘๘๔

ลงวันที่ ๒๙ มิถุนายน ๒๕๔๑ ซึ่งกรมที่ดินได้แจ้งให้ทราบและถือปฏิบัติตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๒๔๔๑๗ ลงวันที่ ๑๑ กันยายน ๒๕๔๑)

ส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน

พฤศจิกายน ๒๕๔๗

_______________________

คำสั่งที่ ๒/๒๕๐๑

เรื่อง การจดทะเบียนประเภทสิทธิเก็บกิน

ด้วยกรมที่ดินเห็นสมควรวางระเบียบการจดทะเบียนประเภทสิทธิเก็บกิน และประเภทอื่น ซึ่งเกี่ยวเนื่องกับประเภทสิทธิเก็บกินที่ได้

จดทะเบียนไว้แล้ว เพื่อถือเป็นทางปฏิบัติ ดังต่อไปนี้

(๑) ในกรณีที่ดินแปลงใดต้องตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกินอันเป็นเหตุให้ผู้ทรงสิทธิมีสิทธิครอบครองใช้และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สินนั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๔๑๗ ให้คู่กรณีทำบันทึกข้อตกลงและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในประเภท “สิทธิเก็บกิน”

การจดทะเบียนประเภทนี้ ให้จดทะเบียนสามัญ เว้นแต่การจดทะเบียนประเภทซึ่งต่อเนื่องกับประเภทสิทธิเก็บกินซึ่งได้จดทะเบียนพิเศษไว้ก่อนคำสั่งนี้ คงให้จดทะเบียนพิเศษไปตามเดิม เช่น ประเภทเลิกสิทธิเก็บกิน

เรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด. ๑) บันทึกข้อตกลงสารบัญจดทะเบียนประเภท “สิทธิเก็บกิน” ให้ปฏิบัติอนุโลมตามตัวอย่างหมายเลข ๑ - ๒ – ๓

(๒) ในกรณีที่ผู้ทรงสิทธิได้สิทธิเก็บกินมาโดยทางพินัยกรรมให้ผู้ทรงสิทธิยื่นคำขอ (ท.ด.๘) และดำเนินการอย่างเรื่องมรดกที่ดิน อนุโลมตามตัวอย่างหมายเลข ๔ เมื่อครบประกาศไม่มีอะไรขัดข้อง จึงให้จดทะเบียนในประเภท “สิทธิเก็บกิน” ค่าธรรมเนียมในชั้นคำขอให้เรียกอย่างเรื่องประกาศมรดก ในชั้นจดทะเบียนให้เรียกอย่างประเภท “สิทธิเก็บกิน” เว้นแต่เรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด. ๑) ในประเภท “สิทธิเก็บกิน” ไม่ต้องเรียกค่าคำขออีก และให้หมายเหตุไว้ในคำขอและบัญชีมรดกว่า ได้จดทะเบียนในประเภท “สิทธิเก็บกิน” แล้ว ในการขอรับมรดกการได้มาซึ่งสิทธิเก็บกิน ให้ดำเนินการเป็นเรื่องหนึ่งต่างหากจากเรื่องขอรับมรดกที่ดิน ซึ่งผู้รับมรดกแต่ละเรื่องอาจมาขอให้ดำเนินการในวาระเดียวกันหรือต่างวาระกันก็ได้ แล้วแต่กรณี

(๓) ในกรณีที่ที่ดินได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว ต่อมาได้มีการแบ่งแยกออกไป คู่กรณีตกลงยินยอมให้ที่ดินแปลงที่แยกออกไปยังคงมีสิทธิเก็บกินติดไปด้วยก็ดี หรือตกลงกันไม่ให้สิทธิเก็บกินติดไปด้วยก็ดี ให้ปฏิบัติทำนองเดียวกับกรณีครอบจำนองหรือปลอดจำนอง ตามคำสั่ง

กรมที่ดินที่ ๑๔/๒๕๐๐ ลงวันที่ ๑๔ พฤศจิกายน ๒๕๐๐ เรื่องวิธีการจดแจ้งการครอบจำนอง และวิธีการจดทะเบียนปลอดจำนอง โดยเรียกชื่อว่าประเภท “ครอบสิทธิเก็บกิน” หรือ “ปลอดสิทธิเก็บกิน” แล้วแต่กรณี

(๔) เมื่อได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว และสิทธิเก็บกินนั้นยังไม่หมดอายุหากคู่กรณีประสงค์จะเลิกสิทธิเก็บกินต่อกัน ก็ให้ทั้งสองฝ่ายทำบันทึกข้อตกลงและจดทะเบียนเลิกสิทธิเก็บกิน ถ้าสิทธิเก็บกินพ้นกำหนดเวลาแล้ว ให้ถือว่าสิทธิเก็บกินเป็นอันสิ้นไปโดยมิต้องจดทะเบียนเลิกสิทธิเก็บกินอีก

เรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด. ๑) บันทึกข้อตกลงสารบัญจดทะเบียนประเภทเลิกสิทธิเก็บกิน ให้ปฏิบัติอนุโลมตามตัวอย่างหมายเลข ๕ - ๖ - ๗(๕) ในกรณีที่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย อันเป็นเหตุให้สิทธิเก็บกินต้องสิ้นไปตามมาตรา ๑๔๑๘ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้จดบันทึกถ้อยคำเจ้าของที่ดินด้วยแบบพิมพ์ ท.ด. ๑๖ ถึงเหตุที่ทำให้สิทธิเก็บกินต้องสิ้นไปโดยยื่นสำเนา

มรณบัตรหรือคำสั่งศาลหรือพยานหลักฐานอื่นที่เชื่อถือได้รับรองว่าผู้ทรงสิทธิเก็บกินได้ตายจริง จึงให้จดทะเบียนเลิกสิทธิเก็บกินได้

เรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด. ๑) และบันทึกถ้อยคำ ให้ปฏิบัติอนุโลมตาม ตัวอย่างหมายเลข ๘ - ๙ ส่วนสารบัญ

จดทะเบียนประเภท เลิกสิทธิเก็บกิน ให้ปฏิบัติอย่างเดียวกับ ตัวอย่างหมายเลข ๗

(๖) เมื่อได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว เจ้าของที่ดินเป็นอันหมดสิทธิที่จะให้เช่าที่ดินแปลงนั้นต่อไป สิทธิการให้เช่าเป็นของผู้ทรงสิทธิเก็บกินภายในระยะเวลาแห่งการเป็นผู้ทรงสิทธิ ฉะนั้นถ้าจะมีการให้เช่าที่ดินแปลงนั้น จะต้องทำสัญญาและจดทะเบียนการเช่าระหว่างผู้ทรงสิทธิเก็บกินกับผู้เช่า โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินอย่างใด

(๗) ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนประเภท ”สิทธิเก็บกิน” ประเภท ”เลิกสิทธิเก็บกิน” และประเภท “ปลอดสิทธิเก็บกิน” ให้เรียกเก็บตามกฎกระทรวงฯ ฉบับที่ ๑๐ (พ.ศ.๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.๒๔๙๗ ข้อ ๕ (๕) แปลงหนึ่งรายละ ๑๕ บาท

(๘) ให้ยกเลิกคำสั่งกรมที่ดินและโลหกิจที่ ๑/๒๔๘๔ ลงวันที่ ๑๔ มกราคม ๒๔๘๔ เรื่อง วิธีการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินและเลิกสิทธิเก็บกิน และคำสั่งอื่นที่มีข้อความอย่างเดียวกัน หรือซึ่งแย้ง หรือขัดคำสั่งนี้

ทั้งนี้ ให้ถือปฏิบัติตั้งแต่วันรับทราบคำสั่งเป็นต้นไป

กรมที่ดิน

สั่ง ณ วันที่ ๒๗ กุมภาพันธ์ ๒๕๐๑

(ลงชื่อ) ถ. สุนทรศารทูล

(นายถวิล สุนทรศารทูล)

อธิบดีกรมที่ดิน

[phanangpete]

สิทธิเก็บกิน

Explanation available in Thai on:

http://www.dol.go.th...ember/news1.htm

If you have had a usufruct registered you would still be able to live on the land and use it as if it was yours even if you were to give the land to another Thai. A usufruct can be registered for life, i.e. as long as you live, or a time not exceeding thirty years.

THAI CIVIL AND COMMERCIAL CODE

TITLE VII - USUFRUCT

Section 1417 - An immovable property may be subject to a usufruct by virtue of which the usufructuary is entitled to the possession, use and enjoyment of the property.

He has the right of management of the property.

The usufruct of a forest, mine or quarry entitles the usufructuary to the exploitation of the forest, mine or quarry.

Section 1418 – A usufruct may be created either for a period of time or for life of the usufructuary.

If no time has been fixed, it is presumed that the usufruct is for the life of the usufructuary. If it is created for a period of time, the provisions of Section 1403 paragraph 3 *) shall apply mutatis mutandis.

In any case the usufruct comes to an end on the death of the usufructuary.

*) Section 1403, paragraph 3 wording: "If it is granted for a period of time, the period may not exceed thirty years; if a longer period is stipulated, it shall be reduced to thirty years. The grant may be renewed for a period not exceeding thirty years from the time of renewal."

Section 1419 – If property is destroyed without compensation being paid, the owner is not bound to restore it; but if he does so to an extent, the usufruct revives to that extent.

If any compensation is paid, the owner of the usufructuary must restore the property so far as it is possible to do so, having regard to the amount of the compensation received, and the usufruct revives to that extent; but, if restoration is impossible, the usufruct comes to an end and the compensation must be divided between the owner and the usufructuary in proportion to the damages suffered by them respectively.

The same rules apply mutatis mutandis in case of expropriation as well as in the case partial destruction of the property or of partial impossibility to restore the property.

Section 1420 – When usufruct comes to an end, the usufructuary must return the property to the owner.

The usufructuary is liable for the destruction of depreciation in value of the property, unless he proves that the damage was not caused by his fault. He must replace anything which he has wrongfully consumed.

He is not bound to give compensation for depreciation in value caused by reasonable use.

Section 1421 – The usufructuary must, in the exercise of his rights, take as much care of the property as a person of ordinary prudence would take of his own property.

Section 1422 – Unless otherwise provided in the act creating a usufruct, the usufructuary may transfer the exercise of his right to a third person. In such case the owner of the property may sue the transferee direct.

Section 1423 – The owner may object to any unlawful or unreasonable use of the property.

If the owner proves that his rights are in peril, he may demand security from the usufructuary, except in the case of a donor who has reserved to himself the usufruct of the property given.

If the usufructuary fails to give security within a reasonable time fixed for the purpose, or if, in the spirit of the objection, he continues to make use of the property unlawfully or unreasonably, the Court may appoint a Receiver to manage the property in his stead. Upon security being given the Court may release the Receiver so appointed.

Section 1424 – The usufructuary is bound to keep the substance of the property unaltered, and is responsible for ordinary maintenance and petty repairs.

If important repairs of measures are necessary for the preservation of the property, the usufructuary must forthwith inform the owner thereof and permit them to be carried out. In case of default by the owner, the usufructuary may have the work carried out at the owner's expense.

Section 1425 – All extraordinary expenses must be borne by the owner, but in order to meet these expenses coming under the foregoing section he may realise part of the property unless the usufructuary is willing to advance the necessary funds without charging interest.

Section 1426 – The usufructuary shall, for the duration of the usufruct, bear expenses for the management of the property, pay taxes and duties, and be responsible for interests payable on depts. Charged upon it.

Section 1427 – If required by the owner, the usufructuary is bound to insure the property against loss for the benefit of the owner; and if the property is already insured he is bound to renew such insurance when due.

He must pay premiums of the insurance for the duration of his usufruct.

Section 1428 – No action by the owner against the usufructuary or his transferee in connection with the usufruct or vice versa may be entered later than one year after the usufruct comes to an end. But in an action by the owner who could not have known of the end of the usufruct, the prescription of the year shall run from the time when he knew or ought to have known of it.

Definition:

1. mutatis mutandis – "Due alteration, or changing whatever is required to be changed. As in, "The changes proposed for the first contract apply mutatis mutandis to all other contracts." Latin for, things being changed that ought to be changed".

[phanangpete]

Thanks Mojaco and Nam-thip your help is appreciated. I can see this would require the assistance of a lawyer to accomplish and feel comfortable about. I tried to go to the link posted but keep getting a "page can not be displayed" notice. Maybe the page is no longer there. The wife seems to understand the process now though, thanks.

All very good advice, im sure, but id like to tell you what i did when i arrived here in 2005 . I bought a house in Pattaya by setting up a Thai registered company through a recommended lawyer, all the legal work registration etc cost about 20 thou baht. I then in 2006 applied for my retirement visa ,as i turned 50. I then bought land on one of the islands south thailand using my company ( under one rai) as we farang cannot legally own more than one rai in the kingdom, no problems at all. I was told about the envelope passing hands in the land office on the island, but i did'nt as the people i was buying the land off new the staff , maybe they paid !! Now my thai partner has been with me for over five years and we have a five year old daughter, all my property now, thats two houses, my new toyota pickup are in my name, that would be the same case even if we'd married. My will is in English and is recognised here , it stipulates that if i should pass on and im still with her, she cannot sell the properties untill my daughter reaches 18, im going to get a lawyer to translate it into thai , the same one, who i know now who did the house purchase. Im not anti marriage, but believe me, ive heard some dispairing stories since ive arrived in the kingdom, with the gullible farang and the thai lady , please do your research, many thai lady make a very good business out of this and pass it on to the village who come to places like Bkk and Pattaya with this in mind. Point is, you can keep it in your name and protect yourself, make out a thai will or agreement to pay her a percentage, if you split, the stats are out there, don't be that old romantic !!! it does not wear here in the land of smiles.

[Maestro]

phanangpete, your understanding of owning the land in your own name and your testamentary provisions for restrictions on the sale of the land after your death seem flawed to me.

As this topic has been about land ownership in Thailand since post #1, I am now moving it to the forum "Real Estate, housing, house and land ownership", where it will no doubt prompt many more knowledgeable replies.